先月まで賃貸派だったぼくが突然マンションを買うことにした理由

突然ですがマンションを買うことにしました。
正確にはこれからローンの審査があるので審査に通れば購入となります。実はここ数年、マンション買いたいなと思いながらも、今値段が高い時期だというのもあるし、永住を決める土地が見つかってからでもいいのではないかと思い、下記記事のように情報収集しながらも踏み出してはいない状態でした。

マンション買いたい!でも高い!2025年東京マンション大暴落!?いつ買うの!?

2018.01.27

そんなぼくがなぜ突然、マンション購入となったのか、その経緯を説明しようと思います。ただ、冒頭にも書きましたが、まだローンの審査が通ってないので落ちたらしれっと賃貸派に戻ってると思います。落ちないだろうと言われてますが、転職してからまだ半年経ってないとか、去年の1月はその前の転職のタイミングの問題(前払い会社と後払い会社の狭間)で給与が0だったので、その分、見た目年収が源泉徴収票から一割くらい減ってしまってるとか、いくつか不安要素もあるため落ちる可能性もあります。

マンション購入することにした理由

その1:妻の妊娠

これが全てのきっかけなのですが、妻が妊娠しました。予定日は9月です。子供が生まれると共働きなので保育園を使うことになると思います。周りの小さい子供がいる人達を見ていると、子供はしょっちゅう熱を出して保育園から迎えに来るように言われて早退したり、病院に連れて行ったりするのが日常茶飯事なことがよく分かります。

そうなると、いまぼくら夫婦は2人とも職場まで1時間程度かけて通勤しているのですごく大変そうなことが容易に想像できました。2人とも通勤しやすいエリア、さらに妻の職場から徒歩圏内、遠くても自転車圏内だった方がなにかと助かる、ということでまずは引っ越しを検討し始めました。

しかし、この時点ではまだ賃貸でいいやと思っていました。

その2:賃貸で良い物件が皆無

妻の職場は中央区なので家賃相場が非常に高いです。自転車圏内に広げてもまだ高いです。

どれくらいかというと、2LDK、2階以上、風呂トイレ別、追い焚き機能、ウォッシュレット付き、家賃は18万以下という条件で探して検索結果が0件というくらい相場が高いです。なんとか見つけてもだいぶ古くて駅から遠いというような感じで「18万出してこのレベルか・・・」と絶望感を感じるようなレベルでした。

それでもいろんなサイトや不動産屋を使って2ヶ月ほど探し続けたのですが、疲れ始め「もういっそのこと買っちゃうか」という心境になってきました。

その3:金利が安い

確かにいま、物件価格は高いです。めっちゃ高いと思います。
ただ、歴史的なレベルで住宅ローン金利が安いです。例えば4000万のマンションだったとして、少し前なら月々の支払いが16万くらいだったローンが今だと12万くらいで済みます。この差が35年分続きます。

そう遠くない未来に確実にマンションの価格は値下がりするでしょう、ただ金利も上がっていると思います。というか逆で、金利が上がるから、ローンで返す費用が高くなるので、買える金額が下がり、それに引きづられてマンション価格も市場原理で下がっていくかと思います。

そうなったときに、結局4000万のマンションが3500万になってるかもしれないけど、金利が上がって月々のローンの支払い額はほとんど変わってねーじゃんってことになる可能性が高そうです。その分、貯蓄して頭金を増やせばいいかもしれませんが、これから子供が生まれるというタイミングで、なにかと現金は入り用になってきそうです。

その4:QOLが上がる

これは賃貸で良い物件がないということと同じですが、基本的に賃貸用マンションと分譲マンションでは設備のレベルがだいぶ違います。賃貸でキッチンに食洗機がビルドインなんて滅多にないですが、分譲マンションだとだいたい付いてます。防音、防寒、共有部など、全ての面において生活レベルが上がります。24時間ゴミ出しOK、管理人常駐なんてのも賃貸には少ないですよね。

5年後に買ったほうが安いかもしれませんが、その5年間の生活レベルを上げるために多少多めにお金を出すという考え方もなくはないです、なにしろ人生で一番大切なのはお金ではなく時間と生活満足度(幸せ)です。

その5:気に入った中古マンションを見つけた

とは言え、新築マンションはさすがに手が出ません。いま、東京の新築マンションの平均価格は6600万円です。ローンの返済額が20万超えてしまいます。狙うは中古マンションです。

エリアと予算を決めて、気になる物件をいくつか内覧してきました。その中でとても良いマンションを見つけました。築34年で新耐震基準、600戸超えの大規模マンション、駅から比較的近く、管理体制が良好、修繕積立金も10億円近く溜まっています。誰でも知ってる有名な昔のドラマのロケ地にもなったそうで、当時は高級マンションでタワマンの走りのようなマンションです。

まだ築34年なら10年後も築44年なのでそこで売って九州に帰るのもありです。(ぼくも44歳になっちゃうので次のローン厳しくなりますが・・)

何が気に入ったって部屋自体もそうですが、敷地内にある中庭(公園)です。

見てください、こんな森!が敷地内にあるんです。これはすごくマイナスイオンを感じるというか、癒やしの効果を実感しました。奥に見えるのは遊具で小さいこどもが遊べるようになってます。敷地内には幼稚園まであり、かなり広々としています。

また、木々や花を見てもちゃんと管理されていることが分かるし、管理人さんや警備員も24時間7人体制で常駐しているなどなど小規模なマンションにはないメリットを感じました。マンションのすぐ横に大きめのスーパーがあるってのも何気にかなりポイント高かったです。

その6:値切り交渉が成功した

価格的には同時に売り出されていた同じマンションの他の部屋と比べると最初から500万程安かったのですが、それでもぼくが当初予算として考えていた価格からすると2割程高かったのです。2割高くでも計算すると月々のローン支払いは今の賃貸に払っている金額と同じくらいだし、まぁ絶対無理って価格でもないな、と思っていたので内見したのです。

そして内見が終わり、不動産の担当者に気に入った旨を伝えると「この物件は弊社が売り主なので仲介手数料はいただいておりません。また価格についても今月が決算月ということもあり、多少ご相談に乗ることができます。」

とか言うじゃないですか。
売買の仲介手数料は物件価格の3%+6万円なので4000万の物件だったら126万円もかかります。これが無料なのはでかい。しかもさらにそこから値引く姿勢を出してきている。

「当初予算として考えていた値段より○○○万円も高いんですが、さすがにそこまでは値引けないと思うんですけど、どこくらいまでだったら現実的というか交渉の余地がありますかね?」

と探りを入れたところ、会社が判断するのでなんとも言えないが物件価格から280万円までならなんとかなる可能性があるのではと思っているという話を得ることができました。これだけでも仲介手数料と合わせると400万円お得なわけですが、一旦持ち帰り検討することにしました。

その後、正式に見積もりをもらったのですが、280万円引きで、諸経費が180万円付いて合計額が計算されてました。他の物件も見ていたので、この諸経費はどこでもかかる必要経費ではあります。普通はここに仲介手数料がついて300万くらいかかります。

直感的にはここからさらに諸経費を分解して、契約関係費用(登記費用など)50万円は値切れるだろうなと思いました。50万円さらに値切ると合計330万円の値引きです。

それで十分だろうと思ったんですが、50万円引くと100万円以下の端数が80万円だったので、ついでにここも値切ることにしました。つまり280万円の値引きを提示してきている上で、さらに130万円の追加の値引き交渉です。ここは無理かもしれないけど、ダメ元で無理なら引いて追加で50万円引き、トータル330万円引きでも納得するつもりでした。

結果、不動会社の社内稟議が通ってこちらの希望通り、売り出し価格から合計410万円値引かれることになりました。担当者の人も「こんなに大きな金額の値引き交渉をしてきた人は初めて」って言ってましたが、一言言うだけで100万以上安くなったんだから儲けものですね。稟議通すために本社の社長から店長が呼び出されて説明を求められたそうです。

しかし、物件価格で400万円違うと月のローン支払いも1万円以上減ります。ラッキー。
なんで値切れたのかと言うと、結局この物件は不動産会社所有なので、個人が売り主でないから、この物件自体が多少損しても早く在庫を掃きたいという事情があった(以前の購入希望者がローン審査で落ちて白紙になり、売出しから時間が経ってしまっている、決算期など)のだと思います。おかげで同じマンションの同等クラスの部屋の売り出し価格よりも1000万円安い価格で購入できそうで、将来のリセールリスクヘッジにもなりました。

まとめ

最近、いろいろマンションについて勉強してるんですが、結局マンションの資産価値とか考えることも重要なものの、ライフステージに合った購入する動機が強いときに住みたい家を買うのが正解なんじゃないかなと思いました。

10年後に買うのが金額的には正解なのかもしれないけれど、子供が生まれるこのタイミング、35歳の年に必要だから買うってほうが本来健全ですよね。以上、ぼくが突然マンションを買おうとしている理由でした。

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