マンション買いたい!でも高い!2025年東京マンション大暴落!?いつ買うの!?

最近、密かに悩んでいること、それは家の購入についてです。
ぼくも今年35歳、もし家を買うならそろそろなんじゃないの、でも今はマンション価格高騰してるって言うし、東京オリンピックが終わるまで待ったほうがいいって言うじゃん、実際のところはどうなの!?ということで、ネットで調べたりしてるんですが、こんな本を買って読んでみました。

読んでみるとなるほどなーという話が満載でした。

そもそもなぜ今、東京のマンション価格が高騰しているのか?

これ、普通に考えると東京オリンピックが決まったからじゃないの?って言う人が多いんじゃないかと思いますが、それだけで本当に東京の不動産価値が高まるでしょうか。オリンピック自体は確かに東京に来る人を増やすのでホテルの不足等は考えられますが、それはせいぜい開催期間や準備期間の話で、住む人を増やすわけではないので極めて限定的なはずです。

いま、東京の住宅価格が高騰しているのはいくつか理由があるそうです。

東日本大震災復興需要

2011年に起きた東日本大震災の復興で東北にさまざまな建設工事が発生し、関東から大量の職人が東北に流出、これにより人件費が高騰したというのが1つ目。

中国での建設ラッシュの余波

2つ目は中国経済の発展により、中国が世界中の建設資材を買い占めて建設資材が高騰してしまった、さらにそこに円安が訪れたため、日本が輸入する資材がより高くなってしまったこと。

住宅ローンの金利が大幅に下がった

アベノミクスと黒田日銀総裁による異次元金利緩和政策の影響で住宅ローンの金利が史上最低水準になりました。これにより借りる側としては同じ金額の融資を受けても返す金額が大幅に少なくなるという現象がおき、以前は年収の5倍が限度と言われていた住宅ローンの上限が今では7倍や8倍借りる人が増えたそうです。つまりマンションを販売する側としては多少高く値付けをしても売れてしまうという事象が発生し、平均販売価格は上昇するという流れのようです。

これ、金利がせっかく下がってるのにマンション価格が高騰していてタイミング悪いなーとか思ってましたけど、実は金利が下がったから値段が高騰しているわけでもあり、逆に言えば金利が上がればきっと値下がることにもなるんだろうなと思うと、結局どっちもあんまり得しないのでちょっと微妙な気持ちになりました。

富裕層による相続税対策

普通、マンションは住むために買うわけですが、今回の価格高騰原因はそうではない人のマネーが流れ込んでいることも要因の1つのようです。2015年1月から相続税の対象が広がったことにより、相続税を心配しなければいけない富裕層が株式や債券を税制上有利なように不動産に変えるという動きが高まり都心のタワーマンション購入が殺到しました。

中国人による投資

金融緩和政策は日本だけではなく、世界中で行われたので世界中で金余りの状態になり、世界中の一等地が買われまくった中で、他の香港、上海、台北、北京などと比べると、日本のマンションはまだまだ割安に見え、また東京オリンピックを控えているので価格上昇を見込んで中国マネーにおる投資物件としての購入が相次いだことも大きいようです。所謂爆買い。

バブルは崩壊する

というわけで、単純にオリンピック需要なのかなーくらいに漠然と思っていたのが、これだけいろんなタイミングがうまく重なったことにより、奇跡的な感じで東京都心の不動産価格が高騰しているということです。

山の手線内の新築マンション価格はこの数年で3割から5割も上昇しているそうです。これはまさにバブル。

よくよく考えたら東京オリンピック、実はほとんど関係ありません。筆者はきっかけさえあれば明日にでも崩壊してもおかしくないと指摘しています。きっかけというのは例えばリーマンショックのような経済危機だったり震災だったりするわけですが、そんな大きな事件じゃなくても、今後いくつかトリガーとなりそうなイベントも控えています。

2018年黒田日銀総裁の退任

異次元の金融緩和政策を牽引してきた日銀の黒田総裁が実は今年の4月で任期満了で退任します。次の総裁が誰になるかは分かりませんが、仮に新総裁が黒田総裁の政策を否定し、異次元緩和から引き締めに転ずると、金利が上がり暴落のきっかけになる可能性は十分にあります。

2020年東京オリンピック終了

オリンピックは景気を良くしますが、歴史的にみても終わった年からは確実にその反動で景気が後退します。しかも、その後の日本には華やかなイベントが控えていません。不景気は不動産価格を押し下げそうです。

2022年生産緑地法の期限が終わる

税制的に優遇されていた都市部の農地の優遇期間が2022年に終わるため、大量の土地(東京ドーム1657個分)が一気に住宅用として流れてきて、土地の値段が暴落するのではという予測があります。

2023年空き家率調査発表

総務省が調査している全国の空き家率の速報値が5年ぶりに発表されます。この調査結果では史上初めて20%を超えた高水準になることが予想され、それがメディアでもセンセーショナルに報道されるため、日本人の購入心理に影響を与え、不動産投資の流れが変わる可能性はあります。

2025年東京都の人口減少開始

そしてトドメがこれ。
日本の人口はとっくに減り始めていますが、いよいよ首都東京ですら人口が減り始めます。人口が減っているのに不動産価格が上がり続けるわけがない、これは確実に避けられない流れです。

で、結局いつ買えばいいわけ!?

ここなんですけど、結局難しいんですよね。
2025年には確実に暴落しそうな予感はプンプンします。しかし2025年って今から7年後、いま住んでいるとこの家賃が15万なので年間180万円、7年で1260万円にもなります。2025年に買ったマンションが1260万円以上値下がりしているなら、得するわけですが、暴落レベルがどれくらいかという話にもなってきます。

しかも、その7年間分譲マンションに住んだ方がQOLは上がりそうな気もする。でもいつ暴落するのかは誰にも分からない。もしかしたら今後の日本で空き家率が30%とかになってくるので、そうなると無理に今買わなくても、買うとか借りるのも今より遥かに簡単になっていく社会になる可能性もある。

いずれにしても、ものすごい社会問題にはなっていくでしょうね。結局、買い時は難しいままですね。

まぁ、しかし後2年は待ったほうがいいかなーという気持ちです。

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